Новости:

Что говорят!

Подписка на новости:

Вопросы по ЖКХ
Вопрос: Уважаемый Михаил Юрьевич!Где можно ознакомиться с Вашей деклорацией о доходах?Не стесняйтесь,бедность не порок!
Ответ:

Сведения о моих доходах за 2009г. опубликованы на сайте Саратовской областной Думы



Вопрос: Как решается вопрос с оплатой за электроэнергию мест общего пользования в многоквартирных домах? И о наболевшем, Управляющие компании- ст. 162 п.2: надо вносить изменения или нет?
Ответ: В настоящее время на территории города Балаково отношения управляющих организаций с собственниками помещений в многоквартирных домах (далее МКД) регламентируются договорами управления, содержащих условие о том, что собственник помещения в МКД после заключения договора управления продолжает состоять в прямых договорных отношениях непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. При этом наличии у собственника письменного договора с ресурсоснабжающей организацией не требуется, так как согласно п. 1 ст. 540 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединённой сети. Граждане выступают по данным договорам абонентами ресурсоснабжающей организации.
При этом управляющая организация не отвечает по обязательствам собственника, в том числе по обязательствам собственника перед ресурсоснабжающими организациями.
Наличие в договоре управления приведенных выше условий не ущемляет установленные законом права потребителей.
Согласно п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 (далее Постановление № 307) «Коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и настоящими Правилами, на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации».
Таким образом, Постановление № 307 предусматривает обязанность управляющей организации предоставлять коммунальные услуги, только в случае если договор управления содержит условие (обязательство) о предоставлении коммунальных услуг.
Порядок заключения договора управления, права и обязанности сторон по договору регламентируются ст. 162 ЖК РФ. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, «по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». То есть, управляющая организация может осуществлять предоставление коммунальных услуг лишь по заданию собственников, а никак не по собственной инициативе. Возможна ситуация когда жильцы примут решение о том, что управляющая организация не будет оказывать коммунальные услуги.
Основанием для заключения управляющей организацией договоров управления с собственниками являются решения общих собраний собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления, утверждении условий договора управления и его заключении. Впоследствии протоколы общего собрания и договоры управления, подписанные со стороны собственников поступили в управляющую организацию, были рассмотрены и подписаны в представленной собственниками многоквартирных домов редакции. В соответствии с заключенными договорами управления многоквартирными домами, собственники поручили управляющей организации выполнять работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов. Собственники помещений не поручали управляющей организации оказание коммунальных услуг. Управляющая организация не выступала с инициативой проведения общих собраний в многоквартирных домах, не принимала участия в общих собраниях собственников, не участвовала в разработке договора управления, и не включала в договор управления пункт 7.6. , а всего лишь подписала договор в представленной собственниками редакции и приступила к его исполнению.
Согласно п. 7 Постановления № 307, «при отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной, горячей воды, электроэнергии, газа, тепловой энергии, водоотведения непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией».
Согласно п. 3 Правил, «"коммунальные услуги" - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях;
"исполнитель" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги...».
Управляющая организация осуществляет только обслуживание внутридомовых инженерных систем, а, следовательно, не является исполнителем коммунальных услуг.
Услуги по холодному водоснабжению, водоотведению, снабжению тепловой энергией в горячей воде, отоплению, энергоснабжению, газоснабжению предоставляются собственникам и нанимателям жилых помещений в рамках публичных договоров с ресурсоснабжающими организациями. Публичный договор на отпуск питьевой воды и прием бытовых стоков между МУП «Балаково-Водоканал» и собственником (нанимателем) жилого помещения был опубликован в газете «Балаковские вести» № 13 от 16.02.2007 г. Публичный договор на снабжение тепловой энергией в горячей воде на нужды горячего водоснабжения и отопления между ОАО «Волжская территориальная генерирующая компания» и собственником (нанимателем) был опубликован в газете «Балаковские вести» № 26 от 30.03.2007 г. Поставку газа собственникам и нанимателям жилых помещений осуществляет ООО «Саратовская газовая компания» так же на основании публичного договора. Поставка электроэнергии осуществлялась ОАО «Облкоммунэнерго», в настоящее время ОАО «Саратовэнерго». Соответственно расчеты за указанные услуги осуществляются между собственниками (нанимателями) жилых помещений и ресурсоснабжающими организациями. Инструментом в осуществлении данных расчетов по поручению соответствующих ресурсоснабжающих организаций выступает ООО «ЦРКП». Получается следующее:
МУП «Балаково-Водоканал», ОАО «ВоТГК», ООО «Саратовская газовая компания», ОАО «Саратовэнерго» заключили с собственниками и нанимателями жилых помещений г. Балаково публичные договоры на поставку коммунального ресурса;
указанные организации фактически поставляют собственникам коммунальный ресурс;
от имени указанных организации собственникам и нанимателям выставляются счета на оплату коммунального ресурса;
собственники оплачивают счета и деньги зачисляются на счета указанных организаций, поставляющих соответствующий коммунальный ресурс;
указанные организации делают собственникам перерасчеты платы за период времени отсутствия потребителей в занимаемом помещении, при предоставлении услуг ненадлежащего качества и осуществляют корректировки размера платы за услуги, предусмотренные Постановлением № 307;
указанные организации обращаются в суд с исками к гражданам - неплательщикам о взыскании в свою пользу долгов за неоплаченные услуги и такие иски удовлетворяются судами;
-указанные организации получали до 01.01.2010 года из бюджетов РФ и субъекта денежное возмещение, в связи с расходами, понесенными при предоставлении гражданам льгот по оплате услуг.
Следовательно, именно перечисленные организации являются лицами, реализующими коммунальные услуги потребителям. Данные правоотношения регулируются главой 6 Гражданского кодекса РФ «Энергоснабжение». Согласно ст.548 ГК РФ, правила предусмотренные данной главой применяются к отношениям, связанным со снабжением энергией, газом, водой. Согласно ст. 539 ГК РФ « по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию ...». Данная норма исключает участие управляющей организации в отношениях между ресурсоснабжающей организацией и гражданином- потребителем поставляемой энергии. Согласно ст. 540 ГК РФ, когда абонентом по договору энергоснабжения является гражданин, договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть изменен или расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 546 ГК РФ, которая гласит, что гражданин (!!!) вправе расторгнуть договор энергоснабжения в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организацией и полной оплаты использованной электроэнергии.
Таким образом, расторжение публичных договоров энерго-, газо-, тепло-, водо- снабжения является правом граждан и возможно только по инициативе граждан. Понуждение граждан к перезаключению договоров энерго-, газо-, тепло-, водо- снабжения является недопустимым, соответсвенно, управляющая организация не имеет возможности влиять на сложившиеся договорные правоотношения собственников с ресурсоснабжающими организациями.
Кроме того, согласно Закона РФ от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей», «потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности». Собственники помещений многоквартирных домов не заказали и не имеют намерения заказать управляющей организации предоставление коммунальных услуг.
Так же отмечу, что действующие правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утв. Постановлением Правительства РФ № 549 от 21.07,2008 г. (далее Постановление № 549) , не ограничивают возможность заключения договоров поставки газа между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и поставщиком газа и в случае когда управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация.
Учитывая, следующие обстоятельства:
собственники не поручали управляющей организации оказывать коммунальные услуги;
собственники состоят в прямых публичных договорных отношениях с ресурсоснабжающими организациями по водо- газо-, тепло-, энерго- снабжению, что соответствует ст. 539 ГК РФ, пункту 7 Постановления № 307, Постановлению № 549;
управляющая организация не имеет возможности влиять на сложившиеся договорные правоотношения собственников с ресурсоснабжающими организациями.


Вопрос: Директор жкх поставил вопрос ребром: будут сообраны деньги с жильцов дома- будет произведена работа .Ссылаясь на жилищный кодекс ст. 154 .Как нам быть, если у большинства людей квартиры приватизированные .И есть ли закон который защитит простой люд? г.Энгельс
Ответ: Выполнение работ по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома напрямую связано с платежами собственников и нанимателей помещений, так как отсутствие средств либо их недостаток не позволяет организации, обслуживающей многоквартирный дом (в зависимости от способа управления многоквартирным домом: управляющей организации, ТСЖ и т.п.), в полном объеме выполнить свои обязанности. Жилищный Кодекс РФ предусматривает для обслуживающей многоквартирный дом организации – надлежащее выполнение этих работ (услуг), а для собственников и нанимателей - своевременную и полную их оплату. К сожалению, не всеми собственниками и нанимателями помещений добросовестно выполняются обязанности по внесению платежей. В таких случаях, организация, оказывающая услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, не должна признаваться в своей беспомощности, а напротив, должна организовать работу по взысканию задолженности с неплательщиков в судебном порядке. Деятельность по взысканию задолженности является не правом управляющей организации и ТСЖ, а их обязанностью.
Учитывая приведенное обстоятельство «директор ЖКХ» не должен перекладывать проблему сбора средств с должников на плечи собственников и нанимателей помещений, добросовестно оплачивающих услуги этой организации.
Взаимоотношения между организацией, оказывающей услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, и жителями многоквартирного дома происходят не только в рамках специальных норм, регламентирующих управление многоквартирными домами, но и в рамках Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1. Руководствуясь названным Законом, гражданин, обнаруживший, что его права как потребителя нарушены, имеет возможность обязать недобросовестную обслуживающую организацию выполнять обязательства, предусмотренные действующим законодательством и(или) договором управления, в том числе осуществлять взыскание с должников средства на текущий ремонт дома.
Что же касается капитального ремонта, то принимать решение о его проведении и финансировании работ является исключительной обязанностью собственников помещений. Наниматели помещений не участвуют в процедуре принятия решений, а оплату работ по капитальному ремонту за них осуществляет орган местного самоуправления – собственник муниципального жилищного фонда. Организация, оказывающая услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в свою очередь, обязана уведомить собственников помещений о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества и в случае принятия собственниками соответствующего решения организовать выполнение работ по капитальному ремонту в рамках финансирования собственниками этих работ



Задайте свой вопрос